Cedolare secca: la flat tax sugli affitti

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva opzionale sui canoni abitativi: un'aliquota fissa al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo. Aperta alle persone fisiche, residenti o meno.

Le tre aliquote

• 21% — contratti liberi e prima unità in locazione breve.
• 10% — canone concordato (3+2) nei comuni con accordi territoriali: canone calmierato, risparmio spesso superiore.
• 26% — locazioni brevi dalla seconda alla quarta unità. Dalla quinta scatta l'impresa e la cedolare sparisce.

Cosa si perde

• Nessuna deduzione di spese — condominio, assicurazioni, agenzia diventano irrilevanti.
• Nessuna detrazione ristrutturazioni o risparmio energetico: si scaricano sull'IRPEF, e con la cedolare l'IRPEF non c'è.
• Niente aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione.

Quando vince l'ordinaria

Proprio per le detrazioni perse, chi sta per ristrutturare può trovare l'IRPEF più conveniente su un orizzonte pluriennale: i bonus si spalmano su dieci anni e richiedono capienza ogni anno. Se il bonus recuperato batta il risparmio da cedolare dipende da entità dei lavori, canone e durata di detenzione: è un calcolo, non un'impressione — ed è ciò che facciamo con il confronto di regime (200 €) e la valutazione ristrutturazione (350 €).

Come si opta

Nei contratti registrati l'opzione si esercita alla registrazione (modello RLI) o in annualità successiva, con comunicazione all'inquilino e rinuncia ISTAT. Nelle locazioni brevi si esercita in dichiarazione. Un vizio di forma può costare il regime per l'anno: farlo bene costa poco, ripararlo molto.