Cedolare secca: Italiens Pauschalsteuer auf Mieten

Die Cedolare secca — wörtlich „trockener Kupon" — ist eine optionale Pauschalsteuer auf Wohnraummieten. Wer sie wählt, ersetzt mit einem festen Prozentsatz die progressive Einkommensteuer, regionale und kommunale Zuschläge sowie Register- und Stempelgebühren des Mietvertrags. Sie steht privaten Vermietern offen — ansässig oder nicht.

Die drei Sätze

• 21 % — der Regelsatz: normale Langzeitverträge und Ihre erste Kurzzeit-Immobilie.
• 10 % — Verträge zu vereinbartem Mietzins (Canone concordato, typisch 3+2 Jahre) in Gemeinden mit Wohnraumabkommen. Die Miete ist durch lokale Tabellen gedeckelt, die Steuerersparnis wiegt das oft auf.
• 26 % — Kurzzeitvermietung von der zweiten bis zur vierten Immobilie. Ab der fünften gilt die Tätigkeit als gewerblich, die Pauschale entfällt komplett.

Was Sie aufgeben

• Keine Kostenabzüge — Hausgeld, Versicherung, Maklergebühren bleiben steuerlich unbeachtet.
• Keine Sanierungs- oder Energieboni — diese verrechnen sich mit der IRPEF, und unter der Pauschale gibt es keine IRPEF zum Verrechnen.
• Keine ISTAT-Inflationsanpassung der Miete während der Wahl bei Langzeitverträgen.

Wann die ordentliche Besteuerung gewinnt

Genau wegen dieser verlorenen Abzüge kann für einen Eigentümer, der sanieren will, die IRPEF über mehrere Jahre günstiger sein: Sanierungsboni verteilen sich auf zehn Jahre und brauchen in jedem einzelnen Jahr IRPEF-Kapazität. Ob der zurückgeholte Bonus die Pauschalersparnis schlägt, hängt von Bauvolumen, Miete und Haltedauer ab. Das ist eine Rechnung, keine Bauchentscheidung — und genau dafür gibt es unseren schriftlichen Regimevergleich (200 €) und die Sanierungsbonus-Analyse (350 €).

Wie gewählt wird

Bei registrierten Langzeitverträgen erfolgt die Wahl bei der Registrierung (Formular RLI) oder zu einer späteren Jahresfälligkeit — der Mieter ist zu informieren, der ISTAT-Verzicht gehört dazu. Bei Kurzzeitvermietung wird die Wahl schlicht in der Steuererklärung ausgeübt. Formfehler können das Regime für das Jahr kosten: billig, wenn man es richtig macht, teuer in der Reparatur.