Airbnb & Ferienvermietung: Steuern, CIN und Gästemeldung

Kurzzeitvermietung — Aufenthalte unter 30 Tagen — ist der Bereich, in dem italienische Compliance wirklich vielschichtig wird: nationale Steuer, nationaler Identifikationscode, polizeiliche Gästemeldung und kommunale Kurtaxe, jedes mit eigenem Portal und eigener Frist. Hier das Gesamtbild für nicht ansässige Eigentümer.

Die Steuer: 21 %, dann 26 %

Einnahmen aus Kurzzeitvermietung können mit der Cedolare secca pauschal besteuert werden: 21 % auf die erste (oder einzige) Immobilie, 26 % von der zweiten bis zur vierten. Ab der fünften gilt die Tätigkeit als gewerblich — Mehrwertsteuerpflicht und ein völlig anderes Regime. Zählen Sie genau: Die Schwellen gelten pro Eigentümer und Steuerjahr.

Der Plattform-Einbehalt ist nicht das Ende der Geschichte

Airbnb, Booking und andere Plattformen behalten als Intermediäre 21 % der Auszahlungen ein. Viele Eigentümer halten das für erledigt. Ist es nicht: Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung. Sie müssen trotzdem eine italienische Erklärung abgeben, die die Einnahmen deklariert, Ihren tatsächlichen Satz anwendet und den Einbehalt verrechnet — manchmal mit Nachzahlung, gelegentlich mit Erstattung. „Airbnb hat die Steuer doch schon abgezogen" ist der Fehler Nummer eins, den wir korrigieren.

Der CIN: Ihr nationaler Identifikationscode

Jede kurzzeitvermietete Immobilie braucht einen CIN (Codice Identificativo Nazionale) aus der nationalen Datenbank (BDSR), anzugeben in jedem Inserat und auszuhängen in der Immobilie. Werbung ohne CIN kostet Bußgelder bis in den vierstelligen Bereich, und die Plattformen verlangen ihn inzwischen. Ohne SPID oder italienische digitale Identität ist die Beantragung aus dem Ausland mühsam — sie gehört zu den Aufgaben, die Mandanten uns am häufigsten übergeben.

Gäste sind binnen 24 Stunden zu melden

Das italienische Sicherheitsrecht verlangt die Meldung jedes Gastes an die Staatspolizei über das Portal Alloggiati Web — binnen 24 Stunden nach Ankunft, bei Eintagesaufenthalten sofort. Das gilt für private Vermieter, nicht nur für Hotels. Die Zugangsdaten vergibt die örtliche Questura — wieder ein Verfahren, das voraussetzt, dass Sie in Italien sind.

Kurtaxe

Die meisten Gemeinden erheben eine imposta di soggiorno pro Nacht, die der Gastgeber einziehen, erklären und abführen muss — nach Kalender und Portal der jeweiligen Gemeinde. Manche Plattformen ziehen sie in manchen Städten automatisch ein; die meisten Kombinationen überlassen sie Ihnen. Die Erklärung ist auch für gästefreie Zeiträume fällig.