Mieteinnahmen als Nichtansässiger: der komplette Leitfaden

Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen und vermieten, besteuert Italien dieses Einkommen — unabhängig davon, wo Sie leben und was Sie zu Hause bereits zahlen. Dieser Leitfaden erklärt die Regeln 2026 für private Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Italien.

Ja, Sie müssen in Italien erklären

Nach jedem Doppelbesteuerungsabkommen Italiens wird Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zuerst im Belegenheitsstaat besteuert. Wer eine italienische Wohnung vermietet und in München, Zürich oder Wien lebt, hat deshalb eine italienische Erklärungspflicht: das Modello Redditi Persone Fisiche.

Auf Bagatellgrenzen sollte sich niemand verlassen: Wird vermietet, wird erklärt. Nicht erklärte Jahre verschwinden nicht — sie warten, samt Zuschlägen und Zinsen, bis die Finanzverwaltung sie findet. Und sie findet sie zunehmend, über Plattformdaten und Verbrauchsregister.

Was genau besteuert wird

Für die meisten nicht ansässigen Vermieter ist die Pauschalsteuer günstiger und deutlich einfacher — aber nicht immer. Wer größere absetzbare Ausgaben hat, allen voran eine Sanierung, kann mit der IRPEF besser fahren (siehe unseren Cedolare-secca-Ratgeber).

Die Fristen, die zählen

• 30. Juni — Restzahlung des Vorjahres und erste Vorauszahlung des laufenden Jahres
• 30. November — zweite Vorauszahlung
• 31. Oktober — Abgabefrist der Erklärung für das Vorjahr
• 16. Juni und 16. Dezember — IMU-Raten (siehe IMU-Ratgeber)

Alle Zahlungen laufen über das F24-Formular, das auch aus dem Ausland bezahlt werden kann. Verpasste Fristen lassen sich über das ravvedimento operoso mit reduzierten Zuschlägen selbst korrigieren — günstig, wenn man schnell ist, teuer, wenn man wartet.

Doppelt zahlen? Das Abkommen verhindert es

Ihr Wohnsitzstaat will von den Einnahmen ebenfalls wissen. Deutschland stellt italienische Mieteinnahmen frei, berücksichtigt sie aber über den Progressionsvorbehalt bei Ihrem Steuersatz — die Anlage AUS Ihres deutschen Beraters braucht die italienischen Nachweise. Die Schweiz stellt ebenfalls unter Satzvorbehalt frei; Österreich arbeitet je nach Konstellation mit Freistellung. In allen Fällen brauchen Sie Belege der italienischen Besteuerung: die eingereichte Erklärung, die Zahlungsnachweise und bei Bedarf eine Ansässigkeitsbescheinigung. Diese Unterlagen liefern wir standardmäßig mit — Ihr Steuerberater zu Hause wird es Ihnen danken.