Ratgeber / Immobilienkauf

Kaufen in Italien: alle Steuern, vom Notartermin bis zum ersten Jahr

Verfasst von Dott. Giacomo Guella — Tributarista · Lesa, Lago Maggiore

Fast jeder Kostenratgeber für ausländische Käufer endet an der Tür des Notars. Das ist die falsche Stelle zum Aufhören: die Kaufsteuern sind die kleinere Hälfte des Bildes, und es sind die Pflichten ab dem Tag nach dem Kaufvertrag, die die Leute überraschen. Hier die ganze Abfolge.

1. Beim Kaufvertrag: Registersteuer oder MwSt.

Welche von beiden greift, hängt allein davon ab, wer verkauft.

Kauf von einer Privatperson — 9 % Registersteuer auf die Katasterbemessung, dazu Hypothekar- und Katastergebühr von je 50 €.9 % + 100 €

Kauf vom Bauträger innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung — 10 % MwSt. (22 % bei Luxuskategorien A/1, A/8, A/9) auf den tatsächlich gezahlten Preis, dazu drei Festgebühren von je 200 €.10 % + 600 €

Prima-casa-Vergünstigung mit 2 % — nur bei Wohnsitznahme in der Gemeinde binnen 18 Monaten oder für im AIRE eingetragene italienische Staatsbürger. Für ein Ferienhaus selten relevant.2 %

2. Die Bemessung, die kaum ein Käufer kennt: prezzo-valore

Beim Kauf von einer Privatperson durch eine Privatperson wird die Registersteuer nicht auf den Preis berechnet, sondern auf den Katasterwert: Rendita catastale, um 5 % aufgewertet, multipliziert mit 120 für eine Zweitwohnung. Bei Seeimmobilien liegt diese Bemessung sehr oft unter der Hälfte des Marktpreises.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Rendita catastale 900 €.
Katasterbemessung = 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €.
Registersteuer = 9 % = 10.206 € statt der 36.000 €, die 9 % vom Preis wären.
Die Vergünstigung muss im Kaufvertrag ausdrücklich beantragt werden — automatisch geschieht nichts.

Diese eine Zeile ist meist mehr wert als jede andere steuerliche Gestaltung rund um den Kauf — und sie ist für immer verloren, wenn sie bei der Beurkundung nicht verlangt wird.

3. Die übrigen Kosten beim Abschluss

Notarhonorar (der Notar ist Amtsträger, wird vom Käufer gewählt und bezahlt)ca. 1–2 % des Preises

Maklerprovision zzgl. 22 % MwSt.üblich 3 % + MwSt.

Dolmetscher und, bei Abwesenheit, die Vollmachteinige hundert Euro

Technische Prüfung und Katasterkonformität vor der Unterschriftvariabel — lohnt immer

4. Am Tag danach: was sofort beginnt

IMU, zeitanteilig. Die Grundsteuer schulden Sie ab dem Kaufmonat — ein Monat zählt Ihnen, wenn Ihnen die Immobilie darin mehr als 15 Tage gehörte. Die erste Zahlung kann wenige Wochen nach dem Notartermin fällig werden, und niemand schickt eine Rechnung.

Versorgung und Müllgebühr (TARI). Verträge müssen umgeschrieben werden; die TARI wird bei der Gemeinde erklärt und ist auch für eine leerstehende Zweitwohnung fällig.

Ihre italienische Erklärungspflicht. Eine nicht vermietete Zweitwohnung löst für Nichtansässige in der Regel keine Einkommensteuererklärung aus — sobald aber vermietet wird, und sei es zwei Wochen über eine Plattform, schon. Wie das Jahr dann aussieht, steht im Steuerkalender.

5. Was vor der Unterschrift zu prüfen ist, nicht danach

Katasterkonformität (stimmt der Plan mit dem Gebäude überein?), die Bonus-Historie der Immobilie, ob die Arbeiten des Verkäufers korrekt gemeldet wurden, der tatsächliche IMU-Satz der Gemeinde und ob die Rendita catastale realistisch ist — eine zu niedrig erklärte Rendita ist eine Last, die auf Sie übergeht. Unser Steuercheck vor dem Kauf (700 €) ist genau diese Liste, geliefert als eine geschriebene Seite mit den laufenden Kosten des ersten Jahres am Ende.

Angaben nach den 2026 geltenden nationalen Regeln; Gemeindesätze und Einzelfälle variieren und werden individuell geprüft.

Die echten Kosten kennen, bevor Sie bieten

Ein schriftlicher Check vor dem Kauf: Steuern beim Notar, IMU im ersten Jahr und was das Halten der Immobilie kostet. 700 €, eine Seite.

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