Airbnb & vakantieverhuur: belasting, CIN en gastenregistratie

Korte verhuur — verblijven korter dan 30 dagen — is voor buitenlandse eigenaren de meest winstgevende én de meest gereguleerde vorm van verhuur in Italië. Sinds 2024 en 2025 zijn er verplichtingen bijgekomen die los staan van de belastingaangifte, en juist die worden over het hoofd gezien.

1. De nationale identificatiecode (CIN)

Elke woning die op korte termijn wordt verhuurd heeft een Codice Identificativo Nazionale nodig. Die code moet in elke advertentie staan — op Airbnb, Booking en op uw eigen site. Platforms verwijderen advertenties zonder geldige code, en gemeenten beboeten ontbrekende of onjuiste vermelding. De aanvraag verloopt via de nationale databank, gekoppeld aan de kadastrale gegevens van de woning.

2. Gastenregistratie bij de politie

Binnen 24 uur na aankomst moeten de gegevens van elke gast worden gemeld via Alloggiati Web, het portaal van de Polizia di Stato. Dit is een veiligheidsverplichting, geen fiscale — maar de sancties zijn strafrechtelijk van aard en gelden ook als een beheerder het voor u zou moeten doen.

3. Toeristenbelasting

De meeste gemeenten heffen een imposta di soggiorno per gast per nacht. U int die van de gast en draagt hem af volgens het ritme van de gemeente — maandelijks, per kwartaal of per jaar. De eigenaar is er aansprakelijk voor, ook als een platform hem automatisch int.

4. De inhouding door het platform is geen eindheffing

Airbnb en vergelijkbare platforms houden 21% in en dragen dat af aan de Italiaanse fiscus. Veel eigenaren denken dat het daarmee klaar is. Dat is het niet: de inhouding is een voorheffing. U moet nog steeds aangifte doen, waarin de ingehouden bedragen worden verrekend met wat u werkelijk verschuldigd bent — met het tarief van 26% vanaf de tweede woning, met directe boekingen die buiten het platform om liepen, en met eventueel te veel ingehouden bedragen die u terugkrijgt.

5. Wanneer u ondernemer wordt

Verhuurt u meer dan vier woningen op korte termijn in hetzelfde jaar, dan is er volgens de Italiaanse wet sprake van ondernemerschap: btw-nummer, andere boekhouding, andere belastingregels. De grens loopt per kalenderjaar en wordt sneller bereikt dan eigenaren verwachten.