Gidsen / Kopen in Italië

Kopen in Italië: alle belastingen, van de akte tot het eerste jaar

Geschreven door Dott. Giacomo Guella — tributarista · Lesa, Lago Maggiore

Vrijwel elke kostengids voor buitenlandse kopers in Italië stopt bij de deur van de notaris. Dat is de verkeerde plek om te stoppen: de aankoopbelastingen zijn de kleinste helft van het verhaal, en het zijn de verplichtingen die de dag ná de akte beginnen waar mensen op stuklopen. Hier de hele volgorde.

1. Bij de akte: registratiebelasting of btw

Welke van de twee geldt, hangt volledig af van wie er verkoopt.

Kopen van een particulier — 9% registratiebelasting over de kadastrale grondslag, plus vaste hypotheek- en kadasterrechten van €50 elk.9% + €100

Kopen van een bouwer of ontwikkelaar, binnen 5 jaar na oplevering — 10% btw (22% voor luxecategorieën A/1, A/8, A/9) over de werkelijk betaalde prijs, plus drie vaste rechten van €200 elk.10% + €600

Prima casa-korting van 2% — alleen als u binnen 18 maanden inwoner van de gemeente wordt, of als Italiaans staatsburger in het AIRE staat ingeschreven. Zelden relevant voor een vakantiewoning.2%

2. De grondslag die de meeste kopers niet kennen: prezzo-valore

Bij aankoop van een particulier door een particulier wordt de registratiebelasting niet over de prijs berekend, maar over de kadastrale waarde: de rendita catastale, met 5% verhoogd, maal 120 voor een tweede woning. Bij een woning aan het meer ligt die grondslag heel vaak onder de helft van de marktprijs.

Voorbeeld: koopprijs €400.000, rendita catastale €900.
Kadastrale grondslag = 900 × 1,05 × 120 = €113.400.
Registratiebelasting = 9% = €10.206, niet de €36.000 die 9% van de prijs zou zijn.
De regeling moet in de akte zelf worden gevraagd — automatisch gebeurt er niets.

Deze ene regel is doorgaans meer waard dan alle andere fiscale planning rond een aankoop samen, en hij is voorgoed verloren als er bij het tekenen niet om wordt gevraagd.

3. De overige kosten bij het passeren

Notarishonorarium (de notaris is een openbaar ambtenaar, gekozen en betaald door de koper)± 1–2% van de prijs

Makelaarscourtage, plus 22% btwgebruikelijk 3% + btw

Tolk en, als u er niet zelf bij bent, de volmachtenkele honderden euro’s

Bouwkundige keuring en kadastrale conformiteitscontrole vóór het tekenenvariabel — altijd de moeite waard

4. De dag erna: wat direct begint

IMU, naar rato. U bent onroerendezaakbelasting verschuldigd vanaf de maand van aankoop — een maand telt voor u als u de woning er meer dan 15 dagen van bezat. De eerste betaling kan al binnen enkele weken na de akte vallen, en niemand stuurt u een aanslag.

Nutsvoorzieningen en afvalbelasting (TARI). Contracten moeten op uw naam worden gezet; TARI wordt bij de gemeente aangegeven en is ook verschuldigd voor een leegstaande tweede woning.

Uw Italiaanse aangiftepositie. Een niet-verhuurde tweede woning leidt voor een niet-ingezetene meestal niet tot een aangifteplicht — maar zodra er wordt verhuurd, al is het twee weken via een platform, wel. Hoe dat jaar er dan uitziet, staat in de belastingkalender.

5. Wat u vóór het tekenen controleert, niet erna

Kadastrale conformiteit (klopt de tekening met het gebouw?), de bonusgeschiedenis van de woning, of de werkzaamheden van de verkoper correct zijn gemeld, het werkelijke IMU-tarief van die gemeente, en of de rendita catastale realistisch is — een te laag aangegeven rendita is een last die op u overgaat. Onze fiscale check vóór aankoop (€700) is precies deze lijst, geleverd als één geschreven pagina met onderaan de jaarlijkse vaste lasten.

Bedragen volgens de nationale regels die in 2026 gelden; gemeentetarieven en individuele omstandigheden verschillen en worden per geval gecontroleerd.

Ken de echte kosten vóór u biedt

Een schriftelijke check vóór aankoop: belasting bij de akte, IMU in het eerste jaar, en wat de woning kost om aan te houden. €700, op één pagina.

Aan de slag